Warum eine professionelle Kaufpreisschätzung beim Immobilienverkauf so wichtig ist  

Warum eine professionelle Kaufpreisschätzung beim Immobilienverkauf so wichtig ist  

Sie denken daran Ihre Immobilie zu verkaufen? Eine der häufigsten Fragen von Verkäufern ist (verständlicherweise) welcher Kaufpreis aktuell am Immobilienmarkt für das jeweilige Objekt erzielt werden kann. Hier gilt es nun die Erwartungshaltung der Eigentümer und die objektive Preis- bzw. Markteinschätzung eines Profis unter einen Hut zu bekommen.

Oft kommt es vor, dass Eigentümer einen hohen ideellen Wert mit einer bestimmten Immobilie verbinden. Egal ob es das Elternhaus, eine erste Studentenwohnung oder eine geerbte Immobilie ist, natürlich wirken sich diese Erinnerungen auf die Kaufpreisvorstellungen der Verkäufer aus. Hier ist es oft sehr verlockend auf jenen Makler zu hören der einem den höchsten Verkaufspreis hoch und heilig zu ruft. Lassen Sie uns aber kurz drauf eingehen, welche Bewertungsmechanismen dahinterstehen und warum es Sinn macht bei der Kaufpreiseinschätzung genauer hinzusehen.

Methoden der Immobilienbewertung

Aber zuerst zu den Basics: Einem professionellen Makler stehen drei Hauptmethoden zur Einschätzung eines realistischen Verkaufspreises einer Immobilie zur Verfügung:

·      das Vergleichswertverfahren,

·      das Sachwertverfahren und

·      das Ertragswertverfahren.

Jede Methode bietet spezifische Vorteile und wird je nach Art und Lage der Immobilie unterschiedlich angewendet. Diese Verfahren bieten einen guten Anhaltspunkt, es ist aber unerlässlich, dass der Makler das Ergebnis noch mit seiner langjährigen Markterfahrung und -gefühl plausibilisiert und gegebenenfalls anpasst.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Prinzip des Marktwertes. Hierbei wird der Wert einer Immobilie anhand der Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in der gleichen Region ermittelt. Wir bei Realproject Immobilien ziehen hierzu einerseits bereits verbücherte Transaktionen aus dem Grundbuch und andererseits aktuelle Angebotspreise von vergleichbaren Objekten heran. Diese Methode ist besonders effektiv in Gebieten mit hoher Transaktionsrate und ähnlichen Immobilientypen.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie basierend auf den Kosten der Herstellung des Gebäudes und des Wertes des Grundstücks geschätzt. Hinzu kommen noch diverse Zu- oder Abschläge für beispielsweise Mängel, einen Außenpool oder sonstige wertbeeinflussende Umstände. Dieser Ansatz ist besonders nützlich für einzigartige Objekte, für die es wenige oder keine Vergleichsobjekte gibt.

Ertragswertverfahren

Neben dem Vergleichs- und Sachwertverfahren spielt das Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle in der Immobilienbewertung, insbesondere bei Anlageobjekten. Dieses Verfahren bestimmt den Wert einer Immobilie auf Grundlage der erzielbaren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Es ist besonders relevant für Objekte die zu Investitiionszwecken angeboten werden.

Fallbeispiel: Einfamilienhaus in einem Wiener Vorort

Betrachten wir beispielsweise ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 270 m² und einem Grundstück von 780 m². Nach einer detaillierten Analyse ergab der Vergleichswert einen reinen Grundstückswert von ca. 950€ pro m2 Grundstück, was einem Grundstückswert von ca. 741.000€ entspricht. Das Objekt selbst wurde Anfang der Neunzigerjahre errichtet und von den ursprünglichen Errichtungskosten abgeleitet, wurde im Rahmen des Sachwertverfahren, unter Berücksichtigung des Alters und der geschätzten Restnutzungsdauer, ein aktueller Bauwert von ca. 255.000 € geschätzt.

Addiert man nun den Bodenwert von 741.000 € und den Bauwert von 255.000 € kommt man auf 996.000€ als Wert des Objektes. Nun müssen noch aktuelle Marktbedingungen berücksichtigtwerden.

Diese Schätzung spiegelt eine umfassende Marktanalyse und objektspezifische Merkmale wider und bietet so eine verlässliche Basis für Verkaufsentscheidungen.

Nachteile einer überhöhten Preiseinschätzung

Sollte man hier aber wie bereits erwähnt nicht mit einem objektiven Profi zusammenarbeiten, sondern einfach demjenigen folgen der am lautesten die höchste Summe schreit, könnten sich folgende Nachteile einer zur hohen Preiseinschätzung ergeben:

• Längere Vermarktungszeiten: Immobilien, die zu hoch angesetzt sind, bleiben länger auf dem Markt und haben eine stark erhöhte Vermarktungsdauer
• Verlust von Interessenten: Potenzielle Käufer könnten durch unrealistische Preisforderungen abgeschreckt werden
• Preis-Abwärtsspirale: Ein zu hoher Ausgangspreis für oft dazu, dass potentielle Käufer das Objekt länger beobachten. Muss man dann eine Preisanpassung nach unten durchführen, führt dies oft dazu das Käufer weiter zurückhaltend reagieren und immer auf die nächste Preisanpassung warten – dies führt häufig zu einer Abwärtsspirale

Fazit

Für die erfolgreiche und reibungslose Verwertung einer Immobilie ist eine realistische und objektive Preiseinschätzung eines Profis unerlässlich. Diese Zusammenarbeit erspart Ihnen Kosten, Zeit und Nerven und Sie erhalten eine professionelle, belastbare und vor allem realistische Preiseinschätzung für Ihr Objekt.

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